Приобрели в прошлом году квартиру под офис. Но перевести в нежилое не удалось и скорее всего не получится. На сегодняшний день она числится на 08.4. В эксплуатацию не ввожу, т.к. квартира в деятельности не используется (уже купили новый офис) Аммортизацию соответственно не начисляю. Налог на имущество не плачу. Как долго можно держать эту квартиру на 08.4. Может перевести на 41. Какие документы подготовить в этом случае? Или это сделать только в том случае если будет продавать. Есть еще мысль - рассчитаться ею с учредителями при выплате дивидендов. При этом по какой стоимости учетной или рыночной (соответственно с оценкой). У кого какие мысли по этому поводу?
По теме из базы знаний
- Обзор ПП для автоматизации деятельности ТСЖ, ЖКХ
- 1С:Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
- Интеграция с ГИС ЖКХ, описание подготовительного этапа
- Вариант реализации работы с сервисом Dadata применительно к конфигурации УТ 11.4 и подобным
- Гибкий подход в управлении командой проекта автоматизации для крупных компаний
Ответы
Подписаться на ответы
Инфостарт бот
Сортировка:
Древо развёрнутое
Свернуть все
Приобретение недвижимости: что изменилось в бухучете?
Если в 2011 году фирма приобрела недвижимость, то по рядок ее отражения в бухгалтерском учете будет отличаться от прежнего. Кроме того, изменения коснутся и расчета налога на имущество.
В майском номере "Актуальной бухгалтерии" мы рассмотрели, какие налоговые риски могут возникнуть у фирмы при продаже недвижимости. В материале этого номера расскажем, как компании отразить в бухгалтерском учете недвижимость, приобретенную начиная с января 2011 года. Ведь порядок отражения этих объектов в бухгалтерском учете претерпел существенные изменения.
Старый и новый порядок: в чем разница?
В соответствии с гражданским законодательством *(1) право собственности на приобретенную недвижимость возникает у компании только с момента государственной регистрации этого права. Казалось бы, когда право собственности на недвижимость получено, тогда и следует отражать этот объект в учете. Однако зачастую процесс регистрации перехода права собственности затягивается на месяцы, а компании, которые подписали договор и тем самым фактически получили недвижимость, уже вовсю используют ее в своей хозяйственной деятельности.
Поэтому для того, чтобы незарегистрированное пользование все же могло отражаться в учете, раньше предусматривался особый порядок учета недвижимости, на которую еще не оформлено свидетельство о собственности.
Так, до 2011 года пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств*(2) предусматривалось, что фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, первичные документы по приемке-передаче оформлены, на госрегистрацию переданы документы, в бухгалтерском учете могут отражаться как основные средства с выделением на отдельном субсчете к счету 01 *(3). Это также давало фирмам возможность начислять амортизацию по этим объектам с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию*(4).
Методические указания, утв. Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (актуальная редакция)
Да и само Положение по бухучету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01)*(5) для принятия объекта недвижимости на учет не требует факта прохождения государственной регистрации. Главное, чтобы были выполнены следующие требования:
- объект был предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд или для предоставления в аренду;
- объект предназначался для использования в течение длительного времени (т.е. более 12 месяцев);
- объект был способен приносить компании доход в будущем;
- компания не должна была планировать последующую перепродажу объекта недвижимости.
Но с 1 января 2011 года порядок бухгалтерского учета недвижимого имущества претерпел существенные изменения. В конце прошлого года в Минфине России издали приказ *(6), который внес изменения в некоторые нормативные акты по бухучету, в том числе и в касающийся учета основных средств. Так, из пункта 52 Методических указаний было исключено упоминание о факте передачи документов на госрегистрацию. Теперь даже незарегистрированные объекты недвижимости сразу должны отражаться в бухгалтерском учете в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете.
Причем исходя из требований обновленного Положения по бухучету и отчетности*(7) следует, что начиная с 2011 года недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, нужно отражать в качестве основных средств на дату подписания с продавцом акта приема-передачи.
Положение, утв. Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н (актуальная редакция)
Как видим, теперь и амортизация недвижимости не зависит от факта подачи документов на госрегистрацию прав.
Обратите внимание: в "старой" редакции пункта 52 Методических указаний предусматривалось начисление амортизации "с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию". Но теперь законодатель устранил этот "сомнительный" момент.
Согласно новому порядку амортизацию нужно начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия недвижимости к бухгалтерскому учету (т.е. подписания акта приема-передачи объекта).
Еще одно важное новшество связано с учетом госпошлины и других аналогичных платежей, которые компании уплачивают при оформлении права собственности. С 1 января 2011 года эти платежи не включаются в первоначальную стоимость недвижимости. Несмотря на то что норма*(8), позволяющая это делать, не исчезла из Методических указаний, на практике применить ее не удастся. Ведь эти расходы фирма понесет уже после оприходования объекта на счет 01. А увеличить его первоначальную стоимость на эти расходы законодательство не позволяет*(9).
Рассмотрим на примере, чем новый порядок бухгалтерского учета приобретенной недвижимости отличается от старого.
Пример
В мае фирма по договору купли-продажи приобрела у другой организации недвижимое имущество (здание) за 1 000 000 руб. (без НДС). В этом же месяце здание было передано фирме и был подписан акт приема-передачи.
В июле фирма-покупатель подала документы на госрегистрацию перехода права собственности. Затраты на регистрацию, включая госпошлину, составили 50 000 руб. Проводки, которые должна отразить в учете фирма-покупатель, см. в таблице ниже.
Сравнение порядков учета операций покупки недвижимости
Месяц Новый порядок учета Старый порядок учета (до 2011 г.)
Май 1) Дебет 08 Кредит 60
- 1 000 000 руб. - приобретено здание;
2) Дебет 01 Кредит 08
- 1 000 000 руб. - здание отражено в качестве объекта ОС (на дату акта приема-передачи) -
Июнь 3) Дебет 20, 25, 26 Кредит 02
- 1000 руб. - начислена амортизация за июнь (условная сумма) -
Июль 4) Дебет 26 Кредит 76, 68
- 50 000 руб. - учтены расходы на регистрацию;
5) Дебет 20, 25, 26 Кредит 02
- 1000 руб. - начислена амортизация за июль 1) Дебет 08 Кредит 60
- 1 000 000 руб. - приобретено здание;
2) Дебет 08 Кредит 76, 68
- 50 000 руб. - учтены расходы на регистрацию;
3) Дебет 01 Кредит 08
- 1 050 000 руб. - принят к учету объект ОС
Август 6) Дебет 20, 25, 26 Кредит 02
- 1000 руб. - начислена амортизация (и т.д. до конца срока полезного использования) 4) Дебет 20, 25, 26 Кредит 02
- 1010 руб. - начислена амортизация (условная сумма)
Налог на имущество: проблема решена?
Изменения, которые в 2011 году коснулись порядка отражения недвижимости в бухгалтерском учете, не могли не затронуть налог на имущество. Ведь он начисляется исходя из остаточной стоимости недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета.
До 2011 года определение даты начала начисления этого налога у продавцов и покупателей недвижимости вызывало немало споров. Ведь исходя из законодательных норм, действующих на тот момент, не было понятно, относится ли к ней дата начала фактического использования имущества покупателем, или же это дата госрегистрации права собственности.
Например, в своем недавнем постановлении *(10) судьи ВАС РФ пришли к выводу, что до госрегистрации перехода права собственности налог платит предыдущий собственник, поскольку именно он учитывает объект на балансе по строке "Основные средства". Но в данном случае речь шла о старом порядке, то есть о действовавшем до 2011 года.
Постановление Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. N 16400/10
В этом году проблема с датой уплаты налога при купле-продаже недвижимости, похоже, решена. Теперь налог на имущество компания-покупатель должна начислять с момента отражения объекта на счете 01 независимо от даты госрегистрации права собственности (т.е. с момента подписания акта приема-передачи). О правильности такого подхода свидетельствуют и последние разъяснения финансистов*(11).
Письмо Минфина России от 18 марта 2011 г. N 03-05-04-01/08
Е. Чиркова,
консультант по налогам и сборам компании
"2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл"
Экспертиза статьи:
Я. Кулибаба,
генеральный директор компании "Реал-аудит"
"Актуальная бухгалтерия", N 8, август 2011 г.
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551 ГК РФ
*(2) утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)
*(3) письмо Минфина России от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28
*(4) п. 52 Методических указаний (в ред. до 2011 г.)
*(5) п. 4 ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина России от 30.03.2011 N 26н (далее - ПБУ 6/01)
*(6) приказ Минфина России от 24.12.2010 N 186н
*(7) п. 41 Положения, утв. приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н
*(8) п. 24 Методических указаний
*(9) п. 14 ПБУ 6/01
*(10) пост. ВАС РФ от 29.03.2011 N 16400/10
*(11) письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-05-04-01/08
Если в 2011 году фирма приобрела недвижимость, то по рядок ее отражения в бухгалтерском учете будет отличаться от прежнего. Кроме того, изменения коснутся и расчета налога на имущество.
В майском номере "Актуальной бухгалтерии" мы рассмотрели, какие налоговые риски могут возникнуть у фирмы при продаже недвижимости. В материале этого номера расскажем, как компании отразить в бухгалтерском учете недвижимость, приобретенную начиная с января 2011 года. Ведь порядок отражения этих объектов в бухгалтерском учете претерпел существенные изменения.
Старый и новый порядок: в чем разница?
В соответствии с гражданским законодательством *(1) право собственности на приобретенную недвижимость возникает у компании только с момента государственной регистрации этого права. Казалось бы, когда право собственности на недвижимость получено, тогда и следует отражать этот объект в учете. Однако зачастую процесс регистрации перехода права собственности затягивается на месяцы, а компании, которые подписали договор и тем самым фактически получили недвижимость, уже вовсю используют ее в своей хозяйственной деятельности.
Поэтому для того, чтобы незарегистрированное пользование все же могло отражаться в учете, раньше предусматривался особый порядок учета недвижимости, на которую еще не оформлено свидетельство о собственности.
Так, до 2011 года пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств*(2) предусматривалось, что фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, первичные документы по приемке-передаче оформлены, на госрегистрацию переданы документы, в бухгалтерском учете могут отражаться как основные средства с выделением на отдельном субсчете к счету 01 *(3). Это также давало фирмам возможность начислять амортизацию по этим объектам с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию*(4).
Методические указания, утв. Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (актуальная редакция)
Да и само Положение по бухучету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01)*(5) для принятия объекта недвижимости на учет не требует факта прохождения государственной регистрации. Главное, чтобы были выполнены следующие требования:
- объект был предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд или для предоставления в аренду;
- объект предназначался для использования в течение длительного времени (т.е. более 12 месяцев);
- объект был способен приносить компании доход в будущем;
- компания не должна была планировать последующую перепродажу объекта недвижимости.
Но с 1 января 2011 года порядок бухгалтерского учета недвижимого имущества претерпел существенные изменения. В конце прошлого года в Минфине России издали приказ *(6), который внес изменения в некоторые нормативные акты по бухучету, в том числе и в касающийся учета основных средств. Так, из пункта 52 Методических указаний было исключено упоминание о факте передачи документов на госрегистрацию. Теперь даже незарегистрированные объекты недвижимости сразу должны отражаться в бухгалтерском учете в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете.
Причем исходя из требований обновленного Положения по бухучету и отчетности*(7) следует, что начиная с 2011 года недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, нужно отражать в качестве основных средств на дату подписания с продавцом акта приема-передачи.
Положение, утв. Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н (актуальная редакция)
Как видим, теперь и амортизация недвижимости не зависит от факта подачи документов на госрегистрацию прав.
Обратите внимание: в "старой" редакции пункта 52 Методических указаний предусматривалось начисление амортизации "с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию". Но теперь законодатель устранил этот "сомнительный" момент.
Согласно новому порядку амортизацию нужно начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия недвижимости к бухгалтерскому учету (т.е. подписания акта приема-передачи объекта).
Еще одно важное новшество связано с учетом госпошлины и других аналогичных платежей, которые компании уплачивают при оформлении права собственности. С 1 января 2011 года эти платежи не включаются в первоначальную стоимость недвижимости. Несмотря на то что норма*(8), позволяющая это делать, не исчезла из Методических указаний, на практике применить ее не удастся. Ведь эти расходы фирма понесет уже после оприходования объекта на счет 01. А увеличить его первоначальную стоимость на эти расходы законодательство не позволяет*(9).
Рассмотрим на примере, чем новый порядок бухгалтерского учета приобретенной недвижимости отличается от старого.
Пример
В мае фирма по договору купли-продажи приобрела у другой организации недвижимое имущество (здание) за 1 000 000 руб. (без НДС). В этом же месяце здание было передано фирме и был подписан акт приема-передачи.
В июле фирма-покупатель подала документы на госрегистрацию перехода права собственности. Затраты на регистрацию, включая госпошлину, составили 50 000 руб. Проводки, которые должна отразить в учете фирма-покупатель, см. в таблице ниже.
Сравнение порядков учета операций покупки недвижимости
Месяц Новый порядок учета Старый порядок учета (до 2011 г.)
Май 1) Дебет 08 Кредит 60
- 1 000 000 руб. - приобретено здание;
2) Дебет 01 Кредит 08
- 1 000 000 руб. - здание отражено в качестве объекта ОС (на дату акта приема-передачи) -
Июнь 3) Дебет 20, 25, 26 Кредит 02
- 1000 руб. - начислена амортизация за июнь (условная сумма) -
Июль 4) Дебет 26 Кредит 76, 68
- 50 000 руб. - учтены расходы на регистрацию;
5) Дебет 20, 25, 26 Кредит 02
- 1000 руб. - начислена амортизация за июль 1) Дебет 08 Кредит 60
- 1 000 000 руб. - приобретено здание;
2) Дебет 08 Кредит 76, 68
- 50 000 руб. - учтены расходы на регистрацию;
3) Дебет 01 Кредит 08
- 1 050 000 руб. - принят к учету объект ОС
Август 6) Дебет 20, 25, 26 Кредит 02
- 1000 руб. - начислена амортизация (и т.д. до конца срока полезного использования) 4) Дебет 20, 25, 26 Кредит 02
- 1010 руб. - начислена амортизация (условная сумма)
Налог на имущество: проблема решена?
Изменения, которые в 2011 году коснулись порядка отражения недвижимости в бухгалтерском учете, не могли не затронуть налог на имущество. Ведь он начисляется исходя из остаточной стоимости недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета.
До 2011 года определение даты начала начисления этого налога у продавцов и покупателей недвижимости вызывало немало споров. Ведь исходя из законодательных норм, действующих на тот момент, не было понятно, относится ли к ней дата начала фактического использования имущества покупателем, или же это дата госрегистрации права собственности.
Например, в своем недавнем постановлении *(10) судьи ВАС РФ пришли к выводу, что до госрегистрации перехода права собственности налог платит предыдущий собственник, поскольку именно он учитывает объект на балансе по строке "Основные средства". Но в данном случае речь шла о старом порядке, то есть о действовавшем до 2011 года.
Постановление Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. N 16400/10
В этом году проблема с датой уплаты налога при купле-продаже недвижимости, похоже, решена. Теперь налог на имущество компания-покупатель должна начислять с момента отражения объекта на счете 01 независимо от даты госрегистрации права собственности (т.е. с момента подписания акта приема-передачи). О правильности такого подхода свидетельствуют и последние разъяснения финансистов*(11).
Письмо Минфина России от 18 марта 2011 г. N 03-05-04-01/08
Е. Чиркова,
консультант по налогам и сборам компании
"2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл"
Экспертиза статьи:
Я. Кулибаба,
генеральный директор компании "Реал-аудит"
"Актуальная бухгалтерия", N 8, август 2011 г.
─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551 ГК РФ
*(2) утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)
*(3) письмо Минфина России от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28
*(4) п. 52 Методических указаний (в ред. до 2011 г.)
*(5) п. 4 ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина России от 30.03.2011 N 26н (далее - ПБУ 6/01)
*(6) приказ Минфина России от 24.12.2010 N 186н
*(7) п. 41 Положения, утв. приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н
*(8) п. 24 Методических указаний
*(9) п. 14 ПБУ 6/01
*(10) пост. ВАС РФ от 29.03.2011 N 16400/10
*(11) письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-05-04-01/08
(7) Erhov_egor, пока просто храним. Сдавать в аренду посколько она не переведена в нежилое можно только физическим лицам, а с этим больше хлопот и ремонтов в последующем, чем доходов. Как поступим дальше пока просматриваются 2 варианта описанные при открытии темы.
Квартира под офис
В борьбе за клиента фирме важно быть ближе к людям. Поэтому многие коммерсанты покупают или снимают помещения в жилых домах, не задумываясь о последствиях.
Вместо того чтобы искать деньги на покупку офисного помещения, предпринимателю проще и выгоднее разместить контору в своей квартире. Малым предприятиям также дешевле арендовать квартиру под офис у граждан, чем платить огромные деньги за аренду офисного помещения. Однако для такой экономии законодательство устанавливает определенные правила. Так, согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса, жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Использование квартир под размещение офиса допускается только после перевода помещения в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Порядок такого перевода определен Жилищным кодексом.
Арендованные проблемы
Арендные платежи за съем под офис квартиры работники налоговой инспекции могут исключить из расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль. Они руководствуются постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8, в котором верховные судьи рассмотрели, в частности, некоторые вопросы, связанные с заключением договоров аренды. Из пункта 38 этого документа следует, что жилое помещение можно использовать только для проживания. Иначе сделка по его аренде, например в качестве офиса, является ничтожной, а расходы по ничтожным сделкам налоговые работники экономически обоснованными не признают. Чиновники утверждают, что, раз сделка противоречит законодательству, арендные платежи налогооблагаемую прибыль не уменьшают (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71).
Арбитражная практика позволяет сделать вывод о том, что после высказанной верховными судьями позиции пытаться опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в арбитражном суде бессмысленно. Как заявляют арбитры, «любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий» (например, постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. по делу № КГ-А40/2777-02). А значит, согласно статье 167 Гражданского кодекса, незаконно занимаемые под контору помещения подлежат возврату собственнику.
Обратите внимание: если арендодателем выступает гражданин, его могут привлечь к административной ответственности. Размер штрафа за использование жилого помещения не по назначению (то есть не для проживания) – до 1500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Однако санкции предусмотрены только для физических лиц. Если арендодателем выступает другая фирма, ей придется вернуть всю полученную арендную плату (ст. 167 ГК РФ) и, следовательно, пересчитать налоги. Но если суд решит, что были нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилого помещения, штраф для фирмы-арендодателя может составить 10 000–20 000 рублей (ст. 6.4 КоАП РФ).
Квартиру компания может как взять в аренду, так и купить. Однако это не меняет сути дела: чтобы разместить на этой площади офис, ее надо перевести в нежилой фонд.
Играем по правилам
Перевод квартиры в нежилой фонд производится в соответствии с Жилищным кодексом, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. В статье 22 этого документа сформулирован ряд ограничений, когда жилое помещение не может быть переведено в нежилое. А именно:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
- если переводимое помещение используется в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на помещение обременено правами третьих лиц.
Кроме того, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже дома либо выше первого этажа, но при условии, что расположенные под такой квартирой помещения не являются жилыми.
Помимо указанных в законе местные власти могут устанавливать и другие ограничения. Так, в Москве перевод помещения не разрешат, если дом, в котором расположена квартира, числится в планах капитального ремонта и реконструкции, признан аварийным или подлежит сносу. Межведомственная комиссия аргументирует свой отказ в данном случае ссылкой на пункт 1.9 приложения 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. № 560-РМ. Чиновники утверждают, что в данном случае установленный порядок перевода квартир в нежилой фонд не применяется.
Для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в органы местного самоуправления заявление. К нему прилагаются копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру (с указанием, что помещение не обременено правами других граждан), документы о техническом состоянии помещения с планом, а также поэтажный план дома и проект перепланировки квартиры (если таковая предполагается) (ст. 23 ЖК РФ).
Решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе в таком переводе должно быть принято в течение 45 дней после подачи документов. Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в статье 24 Жилищного кодекса. К таковым относятся: непредставление документов, несоблюдение условий перевода, несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства. Форма уведомления о переводе или об отказе в переводе помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.
Однако этим дело не ограничивается. Разрешение на использование жилого помещения как нежилого должна дать еще и межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда. Туда надо представить следующие документы: заявление с указанием причины перевода помещения, техпаспорт помещения, поэтажный план дома, экспликацию, выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой, заключения Роспотребнадзора, Госпожнадзора, техзаключение организации, обеспечивающей содержание дома, учредительные документы фирмы и свидетельство о собственности на переводимую квартиру.
Следующий шаг – комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом. Она определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. Сюда нужно представить копию выписки из протокола заседания межведомственной комиссии, справку БТИ с расчетом разницы в стоимости квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде, копии учредительных документов фирмы, свидетельство о праве собственности на квартиру.
Ну и наконец право на уже нежилое помещение надо зарегистрировать в Регистрационной палате. Для этого необходимо представить заявление, квитанцию об уплате госпошлины, документы БТИ, учредительные документы собственника, все полученные вами в вышеуказанных инстанциях разрешения.
Напоследок отметим, что, несмотря на признание квартиры нежилым помещением, на нее будут распространяться все ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 утра и заканчивать их позднее 19.00 (п. 2.7 приложения 4 к постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП).
внимание
Анна Кельцева, юрист компании «Гарант»:
«В отдельных случаях Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Так, адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности или занимается по договору найма (п. 6, 7 ст. 21 Закона от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ)».
Источник: Издательство «Бератор-Пресс», журнал "ПБ" - № 4, апрель 2006
Автор: М. Кошкина, юрист
В борьбе за клиента фирме важно быть ближе к людям. Поэтому многие коммерсанты покупают или снимают помещения в жилых домах, не задумываясь о последствиях.
Вместо того чтобы искать деньги на покупку офисного помещения, предпринимателю проще и выгоднее разместить контору в своей квартире. Малым предприятиям также дешевле арендовать квартиру под офис у граждан, чем платить огромные деньги за аренду офисного помещения. Однако для такой экономии законодательство устанавливает определенные правила. Так, согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса, жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Использование квартир под размещение офиса допускается только после перевода помещения в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Порядок такого перевода определен Жилищным кодексом.
Арендованные проблемы
Арендные платежи за съем под офис квартиры работники налоговой инспекции могут исключить из расходов, учитываемых при расчете налога на прибыль. Они руководствуются постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8, в котором верховные судьи рассмотрели, в частности, некоторые вопросы, связанные с заключением договоров аренды. Из пункта 38 этого документа следует, что жилое помещение можно использовать только для проживания. Иначе сделка по его аренде, например в качестве офиса, является ничтожной, а расходы по ничтожным сделкам налоговые работники экономически обоснованными не признают. Чиновники утверждают, что, раз сделка противоречит законодательству, арендные платежи налогооблагаемую прибыль не уменьшают (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71).
Арбитражная практика позволяет сделать вывод о том, что после высказанной верховными судьями позиции пытаться опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в арбитражном суде бессмысленно. Как заявляют арбитры, «любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий» (например, постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. по делу № КГ-А40/2777-02). А значит, согласно статье 167 Гражданского кодекса, незаконно занимаемые под контору помещения подлежат возврату собственнику.
Обратите внимание: если арендодателем выступает гражданин, его могут привлечь к административной ответственности. Размер штрафа за использование жилого помещения не по назначению (то есть не для проживания) – до 1500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Однако санкции предусмотрены только для физических лиц. Если арендодателем выступает другая фирма, ей придется вернуть всю полученную арендную плату (ст. 167 ГК РФ) и, следовательно, пересчитать налоги. Но если суд решит, что были нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилого помещения, штраф для фирмы-арендодателя может составить 10 000–20 000 рублей (ст. 6.4 КоАП РФ).
Квартиру компания может как взять в аренду, так и купить. Однако это не меняет сути дела: чтобы разместить на этой площади офис, ее надо перевести в нежилой фонд.
Играем по правилам
Перевод квартиры в нежилой фонд производится в соответствии с Жилищным кодексом, который вступил в силу с 1 марта 2005 года. В статье 22 этого документа сформулирован ряд ограничений, когда жилое помещение не может быть переведено в нежилое. А именно:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
- если переводимое помещение используется в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на помещение обременено правами третьих лиц.
Кроме того, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже дома либо выше первого этажа, но при условии, что расположенные под такой квартирой помещения не являются жилыми.
Помимо указанных в законе местные власти могут устанавливать и другие ограничения. Так, в Москве перевод помещения не разрешат, если дом, в котором расположена квартира, числится в планах капитального ремонта и реконструкции, признан аварийным или подлежит сносу. Межведомственная комиссия аргументирует свой отказ в данном случае ссылкой на пункт 1.9 приложения 1 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. № 560-РМ. Чиновники утверждают, что в данном случае установленный порядок перевода квартир в нежилой фонд не применяется.
Для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в органы местного самоуправления заявление. К нему прилагаются копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру (с указанием, что помещение не обременено правами других граждан), документы о техническом состоянии помещения с планом, а также поэтажный план дома и проект перепланировки квартиры (если таковая предполагается) (ст. 23 ЖК РФ).
Решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе в таком переводе должно быть принято в течение 45 дней после подачи документов. Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в статье 24 Жилищного кодекса. К таковым относятся: непредставление документов, несоблюдение условий перевода, несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства. Форма уведомления о переводе или об отказе в переводе помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.
Однако этим дело не ограничивается. Разрешение на использование жилого помещения как нежилого должна дать еще и межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда. Туда надо представить следующие документы: заявление с указанием причины перевода помещения, техпаспорт помещения, поэтажный план дома, экспликацию, выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает, справку ДЕЗа о назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой, заключения Роспотребнадзора, Госпожнадзора, техзаключение организации, обеспечивающей содержание дома, учредительные документы фирмы и свидетельство о собственности на переводимую квартиру.
Следующий шаг – комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом. Она определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. Сюда нужно представить копию выписки из протокола заседания межведомственной комиссии, справку БТИ с расчетом разницы в стоимости квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде, копии учредительных документов фирмы, свидетельство о праве собственности на квартиру.
Ну и наконец право на уже нежилое помещение надо зарегистрировать в Регистрационной палате. Для этого необходимо представить заявление, квитанцию об уплате госпошлины, документы БТИ, учредительные документы собственника, все полученные вами в вышеуказанных инстанциях разрешения.
Напоследок отметим, что, несмотря на признание квартиры нежилым помещением, на нее будут распространяться все ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 утра и заканчивать их позднее 19.00 (п. 2.7 приложения 4 к постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП).
внимание
Анна Кельцева, юрист компании «Гарант»:
«В отдельных случаях Жилищный кодекс допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Так, адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности или занимается по договору найма (п. 6, 7 ст. 21 Закона от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ)».
Источник: Издательство «Бератор-Пресс», журнал "ПБ" - № 4, апрель 2006
Автор: М. Кошкина, юрист
Для получения уведомлений об ответах подключите телеграм бот:
Инфостарт бот